“Ế quá!” bất động sản văn phòng Hà Nội

“Hiện chúng tôi đang có nhiều văn phòng cho thuê giá rẻ tại các quận nội thành Hà Nội, chỉ 15 - 20 USD/m2; tư vấn miễn phí về các diện tích văn phòng cho thuê". Đó là một trong hàng nghìn thông tin trên mạng rao vặt và chỉ cần gọi điện đến hỏi thì ngay lập tức sẽ được các nhân viên tiếp thị "chăm sóc" đặc biệt đến mức... khó chịu.

Giảm giá, chuyển đổi công năng

Để tìm hiểu thực trạng thị trường BĐS văn phòng tại Hà Nội, phóng viên ĐTCK đã gọi điện đến một tòa nhà văn phòng cho thuê trên phố Trần Hưng Đạo (Hoàn Kiếm, Hà Nội). Ngay sau khi ngỏ ý muốn thuê văn phòng tại đây, hàng loạt lựa chọn đã được cô nhân viên tiếp thị giới thiệu, từ vị trí tầng, diện tích, trang thiết bị trong phòng thuê và đặc biệt là có thể thỏa thuận lại về giá.

Lấy lý do cần phải tham khảo thêm, phóng viên hẹn một dịp khác sẽ đến xem trực tiếp và "chốt" giá. Tuy nhiên, cô nhân viên đã nhanh ý đưa ra "chiêu" níu kéo: "Công ty em đang có chính sách ưu đãi về giá nên anh có thể thỏa thuận trực tiếp với lãnh đạo công ty". Tìm hiểu tại các khu vực khác như Hai Bà Trưng, Lê Duẩn, Láng Hạ, Mỹ Đình, Xuân Thủy, khu Trung Hòa - Nhân Chính... thì nội dung nhận được cũng không có gì khác nhiều ngoài những câu "có nhiều ưu đãi cho khách thuê" được lặp đi lặp lại.

Thực trạng khó khăn của giới kinh doanh văn phòng cho thuê càng bộc lộ rõ hơn khi liên tiếp nhiều ngày sau đó, phóng viên ĐTCK đã liên tục phải trả lời điện thoại từ những nhân viên kinh doanh của các doanh nghiệp trên chỉ với nội dung "anh quyết định thuê chưa, nhanh lên nếu không sẽ mất quyền ưu đãi...".

Thậm chí, để đối phó với tình hình khó khăn chung, các khách sạn Horizon, Fortuna và Công Đoàn đã chuyển đổi toàn bộ diện tích văn phòng cho thuê thành phòng khách sạn. Trao đổi với lãnh đạo một số công ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực cho thuê văn phòng tại Hà Nội thời gian qua, câu nói "cửa miệng" thường nhận được là "Ế quá!". Lãnh đạo các công ty này cũng thẳng thắn nhìn nhận rằng, thị trường văn phòng tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn chưa thoát khỏi thời khủng hoảng những năm 2009 - 2010. Với nguồn cung tăng nhanh, trong ngắn hạn, thị trường này sẽ gặp áp lực giảm giá lớn.

Cung sẽ vượt cầu

Trong những năm gần đây, thị trường đã chứng kiến một số dự án quy mô lớn xuất hiện với diện tích sàn lớn như MIPEC Towers, Keangnam Hanoi Landmark Tower, EVN Building, BIDV Tower và Charmvit Tower. Dĩ nhiên, các chủ đầu tư tòa nhà này sẽ phải cần tới thời gian dài để lấp đầy diện tích lớn như vậy.

Để thu hút khách thuê và giảm áp lực tài chính từ các khoản vay ngân hàng, một vài chủ đầu tư đã bán sàn, tức là cho thuê dài hạn cả một hoặc nhiều tầng cho khách thuê thứ cấp, người sẽ cho thuê lại cho khách thuê cuối cùng. Một ví dụ là chủ đầu tư tòa nhà Charmvit Tower đã cho IDJ thuê 3 tầng. Colliers dự đoán khuynh hướng này sẽ tiếp tục diễn ra, đặc biệt đối với các tòa nhà có diện tích sàn lớn.

Theo Knight Frank Việt Nam (công ty chuyên về dịch vụ bất động sản của Vương quốc Anh tại Việt Nam), mặc dù nhu cầu thuê văn phòng trong nửa cuối năm ngoái đã tăng lên đáng kể và dự báo sẽ tiếp tục xu hướng đi lên, nhưng nguồn cung lớn sẽ tạo ra sức ép khiến chủ đầu tư các tòa nhà đứng trước 2 sự lựa chọn: giảm giá thuê để lấp đầy tòa nhà hoặc giữ giá chào thuê và đối mặt với việc một phần diện tích tòa nhà sẽ bỏ trống.

Giai đoạn sắp tới, một lượng cung mới sẽ xuất hiện và làm tăng diện tích sàn cho thuê lên 3 lần, đạt gần 3 triệu m2 sau năm 2014. Phân khúc hạng B sẽ gặp sức ép cạnh tranh lớn, có thể vì các chủ đầu tư dựa vào kinh nghiệm của mình, kỳ vọng  các tòa nhà với giá thuê và chất lượng trung bình sẽ có nhiều cơ hội thành công hơn bất kể nguy cơ lạm phát và khủng hoảng kinh tế. Phân khúc hạng A sẽ bị cạnh tranh cả từ bên trong và từ hạng B.

Nguy cơ khủng hoảng thừa trong lĩnh vực văn phòng cho thuê đang dần hiện hữu. Thị trường văn phòng cho thuê sẽ còn phải đối mặt với sự cạnh tranh mạnh do nguồn cung tăng nhanh vượt xa nguồn cầu. Đây cũng là một tín hiệu cho thấy chiến lược đầu tư văn phòng cho thuê của một số doanh nghiệp có thể đã không được tính toán kỹ lưỡng, đặc biệt trong việc định vị khách hàng thực tại lẫn tiềm năng.

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)